首页 > 成果发布 > 调研报告 > 正文

榆林市老旧小区改造调研报告

2019-11-12 11:01:38   来源:   点击:

老旧小区改造作为一项重大民生工程,群众热切期盼,改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程,给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件,对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中,将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解,目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议,市政研督查办成立调研组,先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流,并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研,形成如下调研报告。

一、老旧小区改造的重大意义

在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下,通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”,在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义,是顺民意、得民心的重大民生工程。

(一)大幅改善居民生活环境,提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解,通过老旧小区改造,小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决,居民生活环境和设施都得到根本提升,生活质量显著改善,群众的满意率达到90%以上,都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

(二)有利于平抑房价过快增长,促进房地产市场健康发展。与棚改不同,老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反,小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率,促进存量住房的交易和周转,释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计,改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右,房屋空置率大幅下降

是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比,城镇老旧小区改造项目投资周期短,一般为半年左右即可完成,资金周转很快,同时边际效益明显,能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生,又能稳投资稳就业,还能拉动消费的多赢工程。

(四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境,凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验,通过发动群众共同缔造美丽家园的历练,群众精神面貌大幅提升,主动维护小区环境,自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升,许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员,基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

二、我市工作现状及主要困难

据统计,我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个(榆阳区162个,高新区有14个),7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋,总建筑面积132.61万平方米,涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题,居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

(一)工作现状。根据调研组调查了解,截止201910月底,我市老旧小区改造工作目前刚刚起步,面临很多问题和困难,整体工作推进缓慢。

1.改造试点推进缓慢因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因,市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研,先后2次变更改造对象,最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目,截止20199月底,大有当巷改造工程已经开工,其它2个小区正在办理前期手续,预计2020年春季开工。

2.亟需启动中省补助项目2019年4月国家三部委《通知》文件发出后,为争取中省补助资金,市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区,编制上报了《榆林市2019年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资建设计划》,9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元,其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个,这些项目亟需市区两级财政配套资金,尽快启动实施。

(二)我市工作中存在的难点。根据调研情况,调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面:

1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行,各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上,上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程,存在相互推诿现象,造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂,涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门,尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施,各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。

2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织,小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍,全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个,占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约,对老旧小区改造的推进上心有余而力不足,没有能力充分发动群众,更没有能力组织实施。

3.居民意见统一困难据调查,我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强,对小区改造工程不参与也不关心,坐等政府推动;二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因,对改造的内容、标准等方面众口难调;三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对,比如担心改造会拆除违章建筑,一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

4.资金筹集渠道单一我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入,居民出资难度较大,引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少,2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿,其中下达我市仅3267万元,仅占2.4%,主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想,过分依赖政府财政投入,自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少,个人出资比例大,高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

三、工作推进建议

针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题,借鉴其它地市先进经验做法,调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向,先保民生、后做提升,政府在尽力而为的同时要量力而行,具体做好以下四个方面工作。

(一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组,由政府主要领导或分管领导任组长,住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位,建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责,由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目“储备池”,积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任,参照市级领导小组成立专门机构,统筹协调各部门和单位工作职责,整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体,开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿,并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道,在原建设项目用地范围内加装电梯的,建议不再办理土地占用等相关手续,免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下,不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题,同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

(二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会,由业委会负责与居民充分沟通,提前做好群众思想工作,充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用,争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与,由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论,由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上,借鉴西安、厦门经验,即在社区居委会或业主委员会组织下,本单元三分之二以上业主同意即可批准实施,由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法,财政给予适当奖补。

(三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中,政府的角色应该是推进者和引导者,财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用,而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别,制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准,根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施,根据现行政策,由各级财政负担;对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容,由居民自行决定是否改造,资金主要由居民承担,市、区财政给予适当奖补(详见附表)。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。

(四)探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造,切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区,采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式,引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造,物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式,逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造,通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益,逐步回收改造成本。四是探索多方共建,通过制定优惠政策,引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。

(五)建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境,更重要的是做好改造小区的后续管理,避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用,一是对于已有物业管理的小区,加大对物业服务企业的管理力度,切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区,在健全居民自治的基础上,引导业主根据小区情况,灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区,引导业主补交住宅专项维修基金,为后续小区设施维修维护提供资金保障。


相关热词搜索: